Este tipo de activos suele comercializarse con descuentos de entre el 10 % y el 20 % respecto a viviendas equivalentes sin inquilino. Esta situación ha impulsado la entrada de inversores institucionales, que ya concentran en torno al 22 % de este tipo de operaciones
Alfa Inmobiliaria anuncia que las viviendas en venta con inquilino representaron el 9,7 % del total de transacciones intermediadas por su red en España durante 2025, consolidándose como un segmento en crecimiento dentro de su actividad. Este porcentaje es casi el doble del que representaba hace tan solo cinco años, y se alinea con la tendencia detectada a nivel sectorial.
Desde Alfa Inmobiliaria explican que este incremento responde a una combinación de factores que están modificando el comportamiento tanto de propietarios como de inversores. Entre ellos, destaca la entrada en vigor de la Ley por el Derecho a la Vivienda (Ley 12/2023) , que ha introducido limitaciones en la actualización de rentas —con topes del 2 % en zonas tensionadas— y ha ampliado la duración de los contratos, reduciendo la flexibilidad de los propietarios. Paralelamente, el endurecimiento de la política monetaria ha elevado los tipos de interés hasta el 3,5 %, frente a niveles cercanos al 0 % en 2021, incrementando el coste de la financiación.
Este escenario ha tenido un impacto directo en la rentabilidad del alquiler, que ha pasado de niveles cercanos al 6,8 % en 2021 a aproximadamente el 4,2 % en la actualidad. Como consecuencia, un número creciente de propietarios está optando por vender sus activos manteniendo al inquilino, priorizando la liquidez frente a la gestión del arrendamiento en un entorno más exigente.
Desde la compañía señalan asimismo que este cambio de tendencia refleja, en parte, la creciente sensación de inseguridad jurídica entre los pequeños propietarios ante la evolución de la normativa de arrendamiento. Esta situación estaría llevando a muchos de ellos a abandonar el mercado del alquiler, mientras que los inversores con mayor capacidad financiera están ganando presencia, favoreciendo así una progresiva concentración del parque en manos de grandes tenedores.
«Detectamos que muchos propietarios, especialmente aquellos que accedieron al mercado del alquiler en los últimos años, están reconsiderando su posición. La combinación de menor rentabilidad, mayor intervención normativa y el aumento de los costes financieros está favoreciendo este tipo de operaciones», señalan desde Alfa Inmobiliaria.
Un producto en crecimiento para el inversor
Desde el punto de vista de la demanda, la compra de viviendas con inquilino se está consolidando como una alternativa atractiva para determinados perfiles inversores. La principal ventaja es la generación de ingresos desde el primer momento, con rentabilidades brutas que, en mercados como Madrid, se sitúan entre el 5 % y el 7 % anual.
A ello se suma un precio de adquisición más competitivo. Este tipo de activos suele comercializarse con descuentos de entre el 10 % y el 20 % respecto a viviendas equivalentes sin inquilino. Además, la ocupación inmediata elimina periodos de vacancia, que pueden llegar a reducir hasta un 20 % los ingresos anuales en una inversión tradicional en alquiler.
«Este contexto ha favorecido también la entrada de inversores institucionales, que ya concentran en torno al 22 % de este tipo de operaciones, atraídos por la previsibilidad de los flujos de ingresos y la posibilidad de optimizar la fiscalidad del alquiler residencial», ha añadido Duque.
Riesgos y aspectos clave a analizar
No obstante, Alfa Inmobiliaria subraya que se trata de un producto que requiere un análisis detallado. El comprador asume las condiciones del contrato de arrendamiento vigente, lo que implica en muchos casos rentas limitadas por ley y plazos de obligado cumplimiento que pueden extenderse entre cinco y siete años.
Además, en situaciones de impago, los procesos de desahucio pueden prolongarse entre 12 y 18 meses en determinadas zonas, con costes asociados que oscilan entre los 5.000 y los 8.000 euros. El riesgo de morosidad, según estimaciones del sector, puede situarse entre el 15 % y el 20 % de los casos, con periodos medios de impago de tres meses.
Perspectivas para 2026
Alfa Inmobiliaria prevé que esta tendencia continúe en los próximos meses. «Si se mantienen las actuales condiciones de mercado, la compañía estima que las operaciones de viviendas con inquilino podrían seguir ganando peso dentro de su actividad durante 2026», afirma Duque.
«La clave está en analizar cada caso de forma individual. No es un producto adecuado para todos los perfiles, pero en determinados escenarios puede ofrecer una combinación interesante de rentabilidad y estabilidad. En cualquier caso, es imprescindible realizar una due diligence completa que incluya la revisión del contrato, el historial de pagos y el estado del inmueble», concluyen desde la compañía.
