Un entorno bien valorado puede incrementar hasta un 15% el valor percibido de una vivienda. Por el contrario, un barrio poco atractivo puede lastrar su rentabilidad futura hasta en un 9% anual, especialmente en grandes ciudades como Madrid o Barcelona
La compañía Keller Williams España & Andorra, perteneciente a la multinacional Keller Williams, afirma en su último análisis del sector que el 70% de los compradores de vivienda en España que acaban insatisfechos con su compra señalan como causas principales las carencias de su barrio y del entorno, y no de la vivienda. La falta de servicios básicos, la mala conexión con el lugar de trabajo y el exceso de ruido son, por este orden, los factores que más les afectan.
El estudio pone de relieve la importancia creciente del entorno en el valor global de una operación inmobiliaria. Asi, una vivienda situada en un entorno bien valorado puede incrementar hasta un 15% su valor percibido, mientras que un barrio poco atractivo puede lastrar su rentabilidad futura hasta en un 9% anual, especialmente en grandes ciudades como Madrid o Barcelona. Estos datos refuerzan la necesidad de analizar la compra de una vivienda desde una perspectiva integral, que vaya más allá del propio activo.
«La cercanía a parques y zonas verdes puede elevar el precio de un inmueble hasta un 25% por encima de la media de la zona. Es un factor que los tasadores tienen tan en cuenta como la seguridad, la limpieza de las calles o los planes urbanísticos pendientes, aspectos que muchos compradores particulares no siempre evalúan en profundidad», explica Leonardo Cromstedt, presidente de Keller Williams España & Andorra. En este sentido, subraya que un análisis profesional del entorno permite anticipar variables clave que inciden directamente en la calidad de vida y en la evolución futura del valor del inmueble.
La pandemia ha acelerado claramente esta tendencia. Hoy, la elección del barrio ha pasado por delante del tamaño de la vivienda como principal criterio de decisión para muchos compradores, con un aumento del 64% en la demanda de zonas que combinan comercio de proximidad, servicios y menor densidad de tráfico. Este cambio de prioridades ha reforzado el papel del asesor inmobiliario como figura clave para interpretar correctamente el mercado y orientar la toma de decisiones, afirman desde la consultora.
Para evitar sorpresas tras la compra, los expertos de Keller Williams recomiendan observar el barrio con calma y en distintos momentos del día. «Aplicamos lo que llamamos la ‘regla de las tres franjas’, que consiste en visitar la zona a primera hora de la mañana, al atardecer y durante el fin de semana. De este modo es más fácil entender cómo funciona realmente el entorno, ya que un barrio tranquilo entre semana puede presentar una dinámica muy distinta los viernes por la noche», añade Cromstedt.
A estas recomendaciones, los expertos de Keller Williams añaden otras pequeñas pruebas prácticas orientadas a simular el día a día real del futuro propietario. Entre ellas, el denominado «simulacro de lunes», que consiste en recorrer a pie el trayecto hasta el transporte público o comprobar la disponibilidad de aparcamiento en hora punta, o el conocido como «test del pan», que invita a pasear durante diez minutos desde la vivienda para localizar supermercados, farmacias, centros de salud o zonas verdes cercanas. Se trata de servicios que influyen de forma directa tanto en la experiencia de uso como en la valoración del inmueble a medio y largo plazo.
Por último, desde Keller Williams recomiendan hacer algo tan simple como salir a pasear y hablar con los comerciantes del barrio u observar cómo se usan las plazas y espacios culturales al caer la tarde. Son detalles sobre convivencia, seguridad y vitalidad que no aparecen reflejados en los portales inmobiliarios y que resultan determinantes en la satisfacción posterior a la compra. «La vivienda se puede reformar, pero el barrio es el que marca la calidad de vida diaria», concluye Cromstedt. «Dedicar tiempo a estas comprobaciones, acompañado de un asesoramiento profesional, es una de las decisiones más rentables antes de firmar una compra».
Desde Keller Williams explican además que este análisis debe adaptarse siempre al perfil y a la situación personal y familiar de cada comprador, ya que las necesidades y prioridades no son las mismas en función del momento vital. Evaluar de forma conjunta la vivienda y la zona permite anticipar posibles desajustes y tomar decisiones más alineadas con el estilo de vida y las expectativas reales de quienes van a habitar el inmueble.
