Las entidades están analizando con mayor detalle los contratos temporales, periodos recientes de desempleo, niveles de endeudamiento superiores al 30-35% de los ingresos mensuales y cualquier discrepancia documental entre escrituras, registro o tasación
Entre el 20% y el 30% de los solicitantes de una hipoteca en determinados bancos no supera las fases iniciales de evaluación, según análisis sectoriales en los que participa Tecnotramit, una de las principales compañías en servicios a inmobiliarias y entidades financieras. En el contexto actual de subida del precio medio de compra, el endurecimiento de los criterios de concesión está elevando el número de expedientes que quedan fuera antes incluso de llegar a estudio de riesgos definitivo.
Las entidades financieras han reforzado sus filtros en los últimos años, aplicando criterios más conservadores en materia de estabilidad laboral, ratio de endeudamiento, nivel de ahorro previo y trazabilidad documental. En la práctica, esto implica que un número creciente de compradores potenciales recibe una negativa en las primeras semanas del proceso, muchas veces por no cumplir con los estándares de entrada mínima o por inconsistencias en la documentación aportada.
Además del mayor esfuerzo económico inicial, las entidades están analizando con mayor detalle los contratos laborales temporales, periodos recientes de desempleo, niveles de endeudamiento superiores al 30-35% de los ingresos mensuales y cualquier discrepancia documental entre escrituras, registro o tasación.
Actualmente, el porcentaje medio de financiación se sitúa en torno al 70% del valor de tasación, lo que obliga al comprador a disponer no solo del 30% restante, sino también de entre un 10% y un 12% adicional para cubrir impuestos y gastos asociados. Para una vivienda media de 300.000 euros, esto supone contar con aproximadamente 120.000 euros de ahorro previo, una barrera difícil de superar para buena parte de los hogares y una de las principales razones por la que la demanda en el mercado del alquiler sigue al alza.
«Operaciones que hace cinco años hubieran sido viables ahora se quedan en fases preliminares«, explican desde Tecnotramit. «No siempre se trata de falta de solvencia estructural, sino de que los estándares son más exigentes y el margen de error es mínimo. Por eso, pese a la inflación y la subida generalizada del precio de la vivienda debido a la falta de oferta, el sector no está en ningún caso en una situación de ‘burbuja’ inmobiliaria«.
Este contexto está redefiniendo el perfil del comprador que accede al crédito: mayor capacidad de ahorro, mayor estabilidad laboral y expedientes cuidadosamente preparados desde el inicio. En un mercado donde el acceso a la vivienda sigue siendo uno de los principales retos sociales, el primer filtro bancario se ha convertido en la principal barrera de entrada para miles de potenciales compradores.
