El abogado Sergio Gómez, de AAGD Abogados, advierte de los conflictos relacionados con la fecha de aplicación de los límites, el cálculo de la renta, los contratos de temporada, el alquiler por habitaciones y la devolución de cantidades cobradas indebidamente
El nuevo mapa de zonas tensionadas de Cataluña puede generar conflictos entre propietarios e inquilinos, sobre todo en los contratos de los próximos meses.
El Govern ha anunciado la prórroga por un año de la declaración de 118 municipios, la exclusión de 22 y el inicio del procedimiento para incorporar 53. Si se aprueba, Cataluña tendrá 302 municipios sometidos a contención de las rentas.
AAGD Abogados advierte de que el anuncio no cambia automáticamente el régimen jurídico de los contratos. La Generalitat aún tramita ambos cambios, según la documentación oficial sobre las zonas de mercado residencial tensionado.
«No debe confundirse el anuncio con su entrada en vigor: unos días pueden determinar si la renta estaba limitada», explica Sergio Gómez, abogado de AAGD Abogados.
Consultas legales más habituales
1. Contratos firmados cuando un municipio entra o sale de una zona tensionada
Una vivienda de uno de los 53 nuevos municipios no quedará sometida retroactivamente a los límites: el régimen se aplicará cuando finalice el procedimiento.
Los 22 municipios excluidos de la prórroga seguirán siendo zonas tensionadas hasta que termine el periodo vigente. Un propietario podría fijar una renta superior creyendo que su municipio ya ha salido del mapa aunque la limitación siga vigente.
También hay que distinguir entre prorrogar un contrato y firmar otro. La prórroga mantiene la relación anterior; el nuevo contrato puede activar los límites vigentes al celebrarse.
«Hay que comprobar la resolución, su vigencia, el contrato anterior y si se trata de una prórroga o de una nueva relación», señala Gómez.
2. Aplicar el índice cuando el verdadero límite es la renta anterior
Si la vivienda estuvo alquilada como residencia habitual en los cinco años anteriores y el propietario no es gran tenedor, la nueva renta no puede superar la última renta contractual actualizada.
Así, si el índice permite 1.200 euros pero el contrato anterior fijaba 950, la renta debe partir, en general, de los 950 euros actualizados.
Solo cabe un aumento adicional de hasta el 10 % en casos como rehabilitación, mejoras acreditadas de eficiencia energética o accesibilidad, o contratos de diez o más años.
Si el arrendador es gran tenedor, debe comparar la renta anterior actualizada con el índice y aplicar el límite más restrictivo. También puede regir para viviendas no alquiladas en los cinco años anteriores si así lo indica la declaración.
Estas reglas están recogidas en el artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
3. Añadir gastos para compensar la limitación del alquiler
Algunos contratos respetan la renta máxima, pero añaden importes por comunidad, IBI, mobiliario, limpieza, mantenimiento u otros servicios.
No pueden cargarse al inquilino gastos ausentes del contrato anterior. Cambiar el nombre de parte del precio o facturarla por separado puede ser un incremento encubierto.
En ese caso puede pedirse la inaplicación de la cláusula y la devolución de las cantidades cobradas indebidamente.
4. Contratos de temporada que no justifican correctamente su finalidad
La duración no determina la naturaleza del contrato. Firmar por once meses o llamarlo «de temporada» no basta para excluir las reglas del alquiler de vivienda.
La normativa catalana exige indicar y acreditar la causa temporal. La documentación debe depositarse con la fianza.
Un curso académico o un desplazamiento laboral pueden justificar la temporalidad. Aun así, rigen las reglas de vivienda sobre renta, garantías y gastos.
Si no se identifica la causa, falta documentación o no se deposita correctamente, se presume que el alquiler cubre una necesidad permanente.
«El contrato de temporada no es una etiqueta para eludir límites: importan la finalidad real, la documentación y las pruebas», afirma Gómez.
5. Encadenar contratos temporales con el mismo inquilino
Si tras un contrato de diez meses se firma otro sobre la misma vivienda sin acreditar que continúa la causa temporal, la relación puede quedar sometida al alquiler permanente.
Esto puede implicar una duración mínima de cinco años, siete si el arrendador es persona jurídica, y prórrogas desde el contrato inicial.
El mismo problema surge si el inquilino sigue en la vivienda tras finalizar la causa que justificó el contrato.
6. Alquilar por habitaciones superando el límite de la vivienda completa
Dividir una vivienda en habitaciones no permite superar el precio máximo del alquiler unitario.
La fragmentación física o contractual no evita las reglas del alquiler. También deben respetarse la superficie mínima por persona y la ocupación máxima de la cédula de habitabilidad.
Puede haber reclamaciones individuales y problemas para repartir la cantidad cobrada por encima del límite conjunto.
AAGD Abogados amplía estas cuestiones en su artículo sobre la Ley 11/2025, el alquiler temporal y el alquiler por habitaciones en Cataluña.
7. Recuperar las cantidades cobradas por encima del máximo legal
La sanción no devuelve automáticamente al inquilino lo pagado de más: deberá reclamarlo y, sin acuerdo, valorar una demanda civil.
Deberá acreditar la renta legal, los pagos, los gastos incluidos y desde cuándo existió el exceso.
La Administración puede abrir un expediente. Superar el límite hasta un 30 % es infracción grave, con multas de 9.001 a 90.000 euros; por encima es muy grave, con multas de 90.001 a 900.000 euros.
Omitir la finalidad del contrato o utilizar una causa falsa o fraudulenta también puede ser una infracción muy grave según la Ley catalana de vivienda.
«Una irregularidad puede generar una reclamación civil y un expediente sancionador. La multa no resuelve la reclamación económica del inquilino», advierte Gómez.
La documentación será decisiva en los futuros litigios
Para fijar la renta deben conservarse el contrato anterior y sus actualizaciones, comprobar si el propietario es gran tenedor y obtener el índice. En contratos temporales también hay que acreditar la causa y su depósito con la fianza.
La falta de documentos puede dificultar la defensa del propietario y obligar al inquilino a usar registros, comunicaciones, anuncios o justificantes bancarios para probar la renta y los pagos.
«La regulación no solo limita precios: exige trazabilidad. El contrato, el anuncio, la documentación y el uso real deben ser coherentes. Si no, aumenta el riesgo de reclamación y litigio», concluye Gómez.
