La reforma plantea un nuevo modelo de planificación que permitiría impulsar determinadas actuaciones sin modificar previamente el planeamiento general, con una posible reducción de los plazos de tramitación y los costes de financiación. GTA Villamagna advierte de que la transición de los proyectos en curso y la seguridad jurídica serán determinantes para evitar nuevas paralizaciones y garantizar la eficacia de la reforma
El proyecto de Ley de Impulso y Desarrollo Equilibrado de la Región (LIDER) plantea una transformación estructural del modelo urbanístico de la Comunidad de Madrid que podría facilitar el desbloqueo de desarrollos paralizados y agilizar la construcción de vivienda. La reforma introduce una nueva clasificación del suelo, modifica los instrumentos de planificación urbanística y contempla mecanismos para simplificar los procedimientos administrativos, con posibles implicaciones para promotores, propietarios e inversores.
Desde GTA Villamagna destacan que uno de los principales avances del proyecto es la separación entre la planificación estratégica del territorio, a través de los Planes Estratégicos Municipales, y la ordenación de actuaciones concretas mediante los nuevos Planes Ejecutivos. Este cambio permitiría impulsar determinados desarrollos sin necesidad de modificar previamente el planeamiento general, siempre que se respeten las determinaciones vinculantes de la planificación estratégica.
Además, esta mayor flexibilidad podría favorecer la iniciativa privada y facilitar la adaptación de los desarrollos urbanísticos a las nuevas necesidades residenciales y económicas, así como permitiría abordar actuaciones sobre terrenos cuya transformación exige actualmente modificar el planeamiento general, lo que podría contribuir a desbloquear proyectos que permanecen paralizados pese a resultar compatibles con el modelo territorial del municipio.
En este sentido, Marta Plaza, socia de GTA Villamagna, considera que «es acertado revisar un modelo que, en determinados aspectos, ha demostrado una excesiva rigidez y que no siempre ha permitido dar una respuesta adecuada a las necesidades de crecimiento y transformación de los municipios».
Simplificación administrativa y nuevas oportunidades para el sector inmobiliario
La simplificación de los procedimientos constituye uno de los principales objetivos de la reforma, en un contexto en el que, según recoge Marta Plaza, los plazos de tramitación urbanística de determinados desarrollos pueden superar ampliamente los diez años. Entre las principales novedades destaca la posibilidad de tramitar conjuntamente el Plan Ejecutivo, los instrumentos de gestión y el proyecto de urbanización, lo que permitiría avanzar en paralelo en distintas fases de los desarrollos urbanísticos y evitar procedimientos sucesivos.
Igualmente, el proyecto contempla medidas para simplificar la emisión de informes sectoriales y evitar duplicidades administrativas. Entre ellas, establece un plazo de tres meses para determinados informes autonómicos, aunque los pronunciamientos de organismos estatales seguirán sujetos a su propia normativa.
Para promotores e inversores, una reducción efectiva de los plazos podría traducirse en menores costes de financiación y una mejora de la viabilidad de las inversiones inmobiliarias. No obstante, el impacto real dependerá también de factores como la disponibilidad de infraestructuras, las autorizaciones sectoriales y la coordinación entre administraciones.
Otro de los cambios relevantes es la nueva clasificación del suelo, que distinguirá entre suelo urbanizado, rural protegido y rural no protegido. Este modelo permitirá plantear la transformación de terrenos rurales no protegidos sin necesidad de su previa clasificación como urbanizables, lo que podría facilitar la incorporación de nuevos terrenos al proceso urbanizador. No obstante, esta mayor flexibilidad no supondrá un derecho automático a urbanizar, ya que las actuaciones deberán contar con la ordenación correspondiente y cumplir las exigencias legales y urbanísticas aplicables.
La seguridad jurídica, clave para garantizar el éxito de la reforma
Más allá de la simplificación administrativa, uno de los principales retos de la Ley LIDER será garantizar una transición ordenada desde el modelo actual, especialmente para los numerosos desarrollos que ya cuentan con planeamiento aprobado o se encuentran en distintas fases de tramitación. En este sentido, el régimen transitorio será determinante para evitar que el cambio legislativo se convierta en un nuevo motivo de paralización de los proyectos.
El proyecto contempla mecanismos para conservar actuaciones y procedimientos compatibles con la nueva normativa, evitando que el cambio legislativo obligue a reiniciar expedientes avanzados. Desde, GTA Villamagna subrayan la importancia de que la agilización de los procedimientos vaya acompañada de una adecuada coordinación institucional y de garantías jurídicas suficientes para evitar conflictos que puedan retrasar la ejecución de los proyectos. «El éxito de la reforma no dependerá únicamente de aprobar los planes con mayor rapidez, sino de conseguir que los proyectos puedan ejecutarse con seguridad jurídica. Es fundamental que la transición al nuevo modelo no genere incertidumbres adicionales ni obligue a revisar innecesariamente actuaciones ya avanzadas», señala Marta Plaza.
Aunque la Ley LIDER podría contribuir a acelerar la disponibilidad de suelo y el desarrollo de vivienda en la Comunidad de Madrid, sus primeros efectos podrían apreciarse especialmente en los expedientes ya iniciados que puedan beneficiarse de los nuevos mecanismos de simplificación. Su eficacia dependerá, en última instancia, de que los cambios normativos se traduzcan en una reducción real de los plazos y faciliten la ejecución efectiva de los proyectos en marcha.
