Primer índice que mide qué inmobiliarias recomiendan ChatGPT, Google AI Mode, Gemini y Claude a los compradores: 3.892 respuestas en ocho idiomas, 62 agencias clasificadas y una de cada seis respuestas sin ninguna agencia. Es la misma medición semanal en la que se basa el servicio de visibilidad en IA (GEO) de Propelos para inmobiliarias
Propelos, proveedor líder de GEO (optimización para motores generativos) y visibilidad en IA para agencias inmobiliarias, ha publicado el Índice de Visibilidad IA de Marbella, agosto de 2026: la primera medición de qué inmobiliarias recomiendan ChatGPT, Google AI Mode, Gemini y Claude cuando un comprador pregunta a quién acudir en Marbella. El índice clasifica 62 agencias a partir de 3.892 respuestas de IA a 20 preguntas de comprador formuladas en ocho idiomas, y cada nombre publicado se verificó a mano contra una empresa real en activo. El informe completo, los datos y el método son de uso libre citando la fuente.
Es la misma medición que Propelos realiza cada semana para las inmobiliarias de su programa de GEO para agencias inmobiliarias: comprobar si los cuatro asistentes nombran a una agencia cuando los compradores de su mercado preguntan, en el idioma en que preguntan, y hacer el trabajo que cambia la respuesta.
Qué revela el índice
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Las independientes locales lideran siete de los ocho idiomas. Una independiente de Marbella es primera con un 13 % de cuota de voz ponderada por posición y lidera cinco idiomas; una segunda independiente lidera sueco y noruego. La marca global del mercado es segunda en el total y solo lidera en español, por tres décimas de punto.
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Una de cada seis respuestas no nombra a nadie. En el 16 % de las respuestas los asistentes no recomiendan ninguna agencia: la parte de las consultas de compradores que sigue abierta a cualquier agencia que los asistentes puedan leer y en la que confíen.
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La lista cambia con el idioma del comprador. Dos idiomas cualesquiera coinciden de media en 3,7 de los 5 nombres que recomiendan, y cuatro pares solo comparten dos. En sueco entran dos cadenas suecas en el top cinco, en neerlandés una especialista para compradores neerlandófonos es cuarta, y en noruego no aparece ninguna agencia de gestión noruega.
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Los asistentes comprueban antes de nombrar. De las 2.400 búsquedas capturadas de las API de ChatGPT y Claude antes de responder, el 23 % de las más repetidas tras las preguntas sobre agencias piden reseñas o valoraciones, con site:trustpilot.com y el registro oficial de agentes inmobiliarios de la Junta de Andalucía como operadores de búsqueda.
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Lo que una agencia publica predice mejor su posición que su tamaño. Una firma pequeña cuyas guías para compradores citan los asistentes es novena de 62, por delante de varias marcas internacionales. idealista.com es la fuente más citada, con 612 citas, y la web de la Junta de Andalucía, con 407, se lee más que la de cualquier agencia salvo una.
«Los compradores ya preguntan a una IA a qué inmobiliaria acudir antes que a nadie, y el asistente responde con tres o más nombres», explica Mihnea Gamulescu, fundador de Propelos. «Las agencias nos preguntaban una y otra vez si estaban entre esos nombres, y nadie lo había medido bien. El índice es esa medición, hecha una vez para todo un mercado y publicada entera. Para nuestros clientes la hacemos cada semana, y el programa de GEO es el trabajo que mueve la cifra: una web que los asistentes puedan leer, respuestas a las preguntas que de verdad hacen los compradores en el idioma en que las hacen, un perfil de Google Business activo y presencia en las fuentes en las que confían los asistentes».
GEO y visibilidad en IA para agencias inmobiliarias, medidas cada semana
Propelos trata el GEO (optimización para motores generativos) y el AEO (optimización para motores de respuesta) para agencias inmobiliarias como un único trabajo con una única cifra semanal. Cualquier agencia puede empezar con una auditoría gratuita de visibilidad en IA en propelos.com: quince preguntas de comprador y búsquedas de propiedades por idioma, en hasta dos de ocho idiomas, que muestran la cuota de voz de la agencia, con qué frecuencia se la nombra, a qué competidores nombran los asistentes en su lugar, qué fuentes citan y una puntuación de preparación sobre 100 en 21 comprobaciones de si los asistentes pueden leer su web. Sin cuenta y sin tarjeta.
El programa semanal formula las mismas preguntas de comprador cada semana en ChatGPT, Google AI Mode, Gemini y Claude, convierte los huecos en un plan ordenado por prioridad, redacta contenido con la voz de la agencia, mantiene activo el perfil de Google Business y responde a sus reseñas, sitúa a la agencia en las fuentes que los asistentes citan para la competencia y vuelve a medir una semana después. No se publica nada sin la aprobación de la agencia. Las cifras se verifican en la fuente, no se inventa nada, cada borrador lo revisa una persona y la medición usa solo API y datos con licencia. Tres planes desde 295 euros al mes para la medición y un plan que ejecuta el propio equipo de la agencia, 1.200 euros al mes con el trabajo hecho por Propelos, y 2.400 euros al mes para el programa completo de autoridad, que garantiza al menos dos apariciones en medios por trimestre. Sin cuota de alta; precios sin IVA.
Método y transparencia
El trabajo de campo se realizó del 25 al 31 de agosto de 2026 en cuatro asistentes y seis configuraciones. Once de las 20 preguntas deciden la clasificación; las nueve sobre proceso y costes se leen por las fuentes que citan y no clasifican a nadie. Cada nombre que da una respuesta puntúa según su posición en la lista, los asistentes se combinan con pesos publicados y un asistente por debajo del umbral de muestra queda excluido en lugar de estimado. Las diez agencias mejor clasificadas recibieron el método y sus propias cifras antes de la publicación. Propelos trabaja con varias agencias de Marbella; algunas aparecen en el índice y otras no, y todas se contaron con las mismas reglas. El informe en español, las ocho tablas por idioma y los datos en CSV están en https://propelos.com/es/perspectivas/indice-visibilidad-ia-inmobiliaria-marbella-agosto-2026
Gamulescu fundó y vendió EDEE AI, una plataforma SaaS de gestión de presupuestos de marketing digital, a un grupo británico en 2023. Cuenta con más de 14 años de experiencia en marketing digital y más de cinco años construyendo plataformas SaaS B2B.
Sobre Propelos
Propelos es una empresa PropTech con sede en Marbella y proveedor líder de GEO (optimización para motores generativos) y visibilidad en IA para agencias inmobiliarias en Europa. Su servicio de Visibilidad IA (GEO) mide cada semana si ChatGPT, Google AI Mode, Gemini y Claude nombran a una agencia cuando los compradores preguntan a quién llamar, y realiza el trabajo que cambia la respuesta, en todos los idiomas que usan sus compradores. Propelos desarrolla también el AI Property Finder, lanzado en marzo de 2026 como el primer agente de búsqueda inmobiliaria con inteligencia artificial de España para agencias de lujo, que se integra en cualquier web de agencia y atiende a los compradores en más de 95 idiomas, y una plataforma web propia, nativa en IA, para inmobiliarias. Propelos Technology S.L. está certificada como empresa emergente por ENISA al amparo de la Ley de Startups. GEO para agencias inmobiliarias: https://propelos.com/es/geo-para-agencias-inmobiliarias
